История, произошедшая в Петропавловске-Камчатском, могла бы показаться анекдотом, если не была бы такой грустной. Местный житель Михаил решил заработать немного денег и сдать свободную квартиру, доставшуюся ему от бабушки. Казалось бы, нехитрое дело: жильё в городе нарасхват, а приезжие из Средней Азии готовы платить наличными, не задавая лишних вопросов. В итоге хозяин подписал договор с семьей из Таджикистана — муж, жена и маленький ребенок, вежливые такие, корректные, улыбчивые... Но так было только в начале, потом ситуация изменилась...
Через несколько месяцев, придя в квартиру проверить состояние жилья и напомнить о необходимости своевременном внесении оплаты (последний месяц глава семьи Расул кормил завтраками), Михаил обнаружил за дверью совсем других жильцов. Никаких знакомых лиц — только новые, и явно в большем количестве: в «двушке» жило уже человек восемь. Мало того, квартира превратилась в настоящий хлев — на полу были раскиданы какие-то грязные ковры, повсюду жирные пятна, на кухне стоял огромный казан, дверца на одном из кухонных шкафов была оторвана, а главное — невыносимая вонь, которая ударяла в нос еще в подъезде.
На вопрос, кто такие и как сюда попали, последовал спокойный ответ:
— Мы сняли жильё у наших.
Выяснилось, что первоначальные арендаторы превратились в «квази-риелторов». Получив ключи и договор, они просто пересдали квартиру своим землякам. Хозяину в лучшем случае доставались жалкие остатки от платы, а часто и вовсе ничего — ведь новые жильцы не считали нужным с ним разговаривать.
Когда мужчина попытался выставить «левых» квартирантов за дверь из своей же квартиры, реакция оказалась дерзкой:
— Ты зачем пришел? Вали отсюда! А не то зарежем.
По словам владельца, ситуация разрешилась только после приезда активистов из местной «Русской общины».
— Риторика сразу изменилась: побурчали, но собрали вещи и съехали. До этого вообще не хотели слышать ни про договор, ни про закон, — рассказал Михаил.
Но это лишь один эпизод в длинной цепочке. Михаилу еще повезло. В России сегодня всё чаще квартиры, сданные приезжим, превращаются в подобие мини-общежитий. Сначала подписывается официальный договор на трёх-четырёх человек, а потом в жилплощадь заселяется целый «кишлак». Пересдача, подселения, хаотическая смена жильцов — хозяева оказываются в положении, когда они не контролируют, кто именно живёт в их собственности.
Самое неприятное, отмечают юристы, что в 2025 году ситуация для владельцев жилья стала ещё хуже. Новые нормы дают арендаторам больше прав, чем когда-либо. Выселить «нежелательных гостей» теперь крайне сложно — даже если это не те люди, с кем подписывался договор. Судебная волокита может тянуться месяцами, а всё это время хозяин обязан терпеть чужих людей у себя в квартире.
— По сути, квартира превращается в капкан для собственника, — отмечает адвокат по жилищным вопросам. — Если он не предусмотрел массу нюансов в договоре, арендаторы получают возможность буквально «кошмарить» хозяина.
Подобные истории множатся по всей стране: от Камчатки до Москвы. Люди всё чаще жалуются, что после заключения договора теряют контроль над своим жильём. По сути, в России происходит примерно то же самое, что уже долгие годы происходит в Европе. Например, в той же Испании мигрантов, захватывающих чужие дома, не может выселить даже суд.
Так почему так происходит? Неужели мы уже дожились до того, что перестаем быть хозяевами в своем собственном жилье?
Согласие владельца больше не требуется
С 2025 года в российском законодательстве появилось важное изменение: теперь арендатору не нужно спрашивать разрешение собственника, чтобы зарегистрировать в квартире своего ребёнка или родственника, находящегося под опекой. Это закреплено в статье 679 Гражданского кодекса.
Получается, если в арендованной квартире прописалась вся семья мигрантов, то снять их с регистрации уже возможно только через суд. Причём суд вполне может поддержать интересы ребёнка (и такая практика уже есть), если у него нет другого места для проживания. А вместе с ребёнком остаётся и родитель. Фактически, если собственник пустил пожить одного человека, он рискует получить под крышей сразу всю семью.
Эксперты отмечают, что новые правила реально действуют уже с этого года.
— На практике это выглядит так: хозяин сдаёт квартиру по договору, а арендатор спокойно регистрирует там своего ребёнка. При этом согласие владельца жилья вообще не требуется, — поясняет специалист по недвижимости и ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
По сути, это становится удобным инструментом для мигрантов. Однако есть важные условия. Во-первых, договор аренды должен быть официальным, а не «на словах». Во-вторых, для регистрации детей один из родителей должен быть прописан в этой квартире. Но и это не преграда: различные активисты и «защитники прав мигрантов» охотно объясняют, как принудить собственника оформить регистрацию арендатору.
«Улыбаемся, обнимаемся и варим плов»
В последнее время среди мигрантов особой популярностью пользуются лекции так называемой «правозащитницы» Валерии Чупик, уроженки Узбекистана. Получив статус беженца в России, она стала активно делиться с соотечественниками советами о том, как можно вынудить собственника жилья оформить регистрацию арендатора, даже если тот против. На её встречах, куда приходят выходцы из Средней Азии и Кавказа, подробно разбирались различные схемы, связанные с арендой недвижимости.
Так называемый «метод Чупик» строится на простом, но действенном механизме шантажа. Суть его в следующем. Закон требует, чтобы у мигранта была регистрация по месту проживания. Если её нет, ответственность ложится не только на самого приезжего, но и на хозяина квартиры. Владельцу может грозить огромный штраф — до 400 тысяч рублей за содействие незаконной миграции. Достаточно одной жалобы в полицию, и у собственника начнутся серьёзные неприятности. Именно в этом и заключается ключевой момент «метода Чупик».
— Алгоритм следующий: сначала обязательно заключается официальный договор аренды, где указываются все жильцы, — поучает своих «студентов» Чупик. — Традиционное таджикское приехали-уехали здесь не подойдёт. Подписали договор? Следующий шаг — собрать как можно больше доказательств проживания в квартире. Для этого делаете фото, и совместное селфи вместе с хозяйкой после подписания документов. Для этого улыбаетесь, обнимаетесь, надеваете домашний халатик и начинаете варить плов. Даже муж, моющий посуду в шортах, становится частью «доказательной базы». Главное — показать, что семья действительно проживает в этой квартире.
«Сегодня угощаете хозяина пловом, завтра пишете на него жалобу»
Следующий шаг в этой схеме — использование собранных фотографий против владельца квартиры.
— На седьмой день после заселения (для таджиков на 15-й, для граждан ЕАЭС на 30 дней) вы подходите к хозяину жилья и прямо говорите: «Иван Петрович, сейчас пойду в миграционный отдел, напишу на вас жалобу. Вам грозит штраф по статье 322, часть первая — до 400 тысяч рублей. Выбирайте — или регистрация, или штраф 400 тысяч рублей». Поверьте мне, большинство собственников не идиоты. Нет, попадаются, конечно, и идиоты, но тогда просто поменяйте хозяина. Но в большинстве случаев, уверяю вас, вас просто зарегистрируют, — поучает Чупик своих благодарных слушателей.
Стоит отметить, что статья УК РФ «Организация незаконной миграции», которую узбекская правозащитница вкладывает в руки мигрантов как главное оружие против хозяев жилья, действительно очень суровая. В конце 2024 года в неё внесли поправки, и наказание стало ещё строже: теперь это не только штраф до полумиллиона рублей, но и лишение свободы сроком от двух до пяти лет. Именно поэтому Чупик так настойчиво рекомендует своим «студентам» использовать угрозы уголовной ответственности как средство давления на собственников. Ведь перед выбором — потерять свободу или зарегистрировать арендатора — большинство хозяев выберет последнее.
Любопытно, что ещё в 2021 году сотрудники ФСБ лишили Валентину Чупик статуса беженца, выслали её за пределы России и закрыли въезд в страну до 2051 года. Однако даже находясь за границей, она продолжает активно вести лекции и обучать мигрантов, как с помощью подобных схем добиваться желаемого за счёт доверчивых владельцев жилья.
Непростой выбор
С учётом последних изменений в законе защитить себя от проблем с арендаторами-мигрантами становится всё сложнее — собственник оказывается в уязвимом положении, как тот зайчик из сказки, у которого была лубяная избушка.
— Новые правила несут серьёзные риски для владельцев квартир. Многие теперь будут задумываться, стоит ли вообще заключать договор аренды, — отмечает эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. — С одной стороны, государство стремится вывести рынок аренды жилья из тени. Но с другой — подобные поправки лишь усложняют ситуацию. Владельцу остаётся выбирать: либо сдавать квартиру нелегально и рисковать получить штраф, либо оформлять договор официально, но тогда появляется возможность, что арендаторы зарегистрируют своих детей, а хозяин потеряет контроль над своей собственностью.
По оценкам риэлторов, в Москве в эконом-сегменте до 85% арендуемого жилья уходит именно мигрантам. Это создаёт целый ряд проблем для соседей: шумные компании, мусор, конфликты и перенаселённые дворы превращают районы в своеобразные «гетто».
В Госдуме пытались найти решение. Осенью прошлого года туда внесли пакет законопроектов, предусматривающих обязательное заключение договоров аренды с мигрантами и ограничение срока аренды одним годом. Субаренда родственникам должна была быть полностью запрещена: нарушил условия — штраф, не заплатил — расторжение договора и выселение. Однако дальше обсуждений дело не продвинулось.
На практике же ситуация остаётся такой: арендодатель может сдать квартиру одному человеку, а в итоге там окажется целый кишлак. При этом, если договор заключён официально, до его окончания квартиранты защищены законом от выселения — собственник не может просто так расторгнуть договор. Выселение возможно только через суд и исключительно при нарушении условий соглашения. Проверять квартиру в отсутствие жильцов хозяин тоже не имеет права. Получается, что формально квартира перестаёт быть полностью в распоряжении её владельца.
Подводя итог сказанному
Подобные случаи бывают не только с простыми гражданами, сдающими жильё. В сентябре 2023 года широко обсуждалась история, когда владелец коттеджа в престижном районе долго не мог выселить арендатора — гражданина Азербайджана. Дом принадлежал внуку Всеслава Горецкого, автора самого известного советского букваря. Съёмщик-мигрант систематически не вносил вовремя и в полном объеме оговорённые 200 тысяч рублей, превратил коттедж в склад товаров и категорически отказывался съезжать. Лишь громкое имя деда позволило сдвинуть дело с мертвой точки и выгнать обнаглевшего азербайджанца.
Разрешать подобные ситуации удаётся только через суд, поэтому важно заранее взвешивать, кого вы пускаете в своё жильё. Самый надёжный способ не столкнуться с проблемами — вовсе не иметь дел с мигрантами. Сегодня он изображает «несчастную лисичку», у которой растаяла ледяная избушка, и вы по доброте душевной пустили её погреться, а завтра вы сами рискуете остаться «бездомным зайчиком», с тоской смотрящим через забор на свое жилище.
Свежие комментарии